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Rechts-Tipps zum Hausbau

Wie sollte der Hausbau vertraglich geregelt werden?


Der private Hausbau kann in verschiedenster Weise vertraglich organisiert werden. Zu unterscheiden sind insbesondere

  • der Kauf eines Grundstücks mit zu errichtendem Wohnhaus beim Bauträger - Bauträgervertrag
  • der Bau eines schlüsselfertigen Hauses mit einer Hausbaufirma auf einem ,vorhandenen Grundstück - Generalunternehmervertrag,
  • der Bau eines individuellen Hauses auf einem vorhandenem Grundstück mit einem Architekten.

Die unterschiedliche Art der Ausführung des Bauvorhabens hat auch rechtliche Konsequenzen. Die Vertragstypen unterscheiden sich in wesentlichen Teilen. Vorteile und mögliche Probleme sind jeweils verschieden gelagert.


Brauche ich einen Architekten?


Die zunehmende Bautätigkeit durch Bauträger und die schlüsselfertige Erstellung von Häusern durch Generalunternehmer haben dazu geführt, daß immer häufiger kein eigenständiger Architekt mehr beauftragt wird und am Bau beteiligt ist. Begründet wird dies mit einer Kostenersparnis.

Richtig ist, Architektenleistungen kosten Geld. Allerdings werden für das Geld in der Regel auch eine umfassende Baubetreuung und unabhängige Überwachung der Bautätigkeit und der Bauausführung geboten. Beim Bauträger oder Generalunternehmer sind die Architektenleistungen hinsichtlich der Planung betriebswirtschaftlich im Bauvorhaben enthalten und werden mitbezahlt. Nur durch häufige Ausführung desselben Baukörpers mindern sich die Kosten. Auf einen unabhängigen Bauleiter auf der Baustelle wird hingegen i.d.R. verzichtet. Bauen mit Bauträger oder Generalunternehmer bedeutet - Alles in einer Hand ! - Wird die Arbeit gut ausgeführt, entstehen keine Probleme. Aber wer kontrolliert den Bauunternehmer? Dies wäre Aufgabe des Architekten. Architekten plädieren daher für Gewaltenteilung.

Welche Vertragsform und Art der Ausführung gewählt werden soll, kann letztlich nicht angeraten werden. Ein Königsweg bei der Ausführung von Bauvorhaben gibt es nicht. Letztlich muß der Bauherr allein entscheiden welche Organisationsform er wählen möchte. Allein das Ergebnis zählt und gute Ergebnisse können bei jeder Bauform erreicht werden.

Aufgabe des Rechtsanwaltes ist es möglichst vor Vertragsschluß auf Risiken und mögliche Probleme bei der jeweiligen Vertragsgestaltung hinzuweisen und Vertragsformulierungen zu überprüfen und interessengerecht anzupassen. Hinsichtlich jeder Vertragsform gibt es sog. Essentials, die zu beachten sind.



Was ist bei Eigenleistung zu beachten?


Durch Eigenleistung am Bau kann eine Menge Geld gespart werden. Allerdings führt es oft zu Problemen, wenn der Bauherr am Bau Eigenleistungen erbringt, möglicherweise nicht hinreichend qualifiziert ist und die Eigenleistung nicht klar von den Handwerkerleistungen abzugrenzen ist. Stehen die Eigenleistungen im Zusammenhang mit Leistungen von Handwerkern und treten dann Mängel auf, ist es oft schwierig nachzuweisen, ob der Fehler auf der Arbeit des Handwerkers beruht. Deshalb sollten Eigenleistungen möglichst nur für insich abgeschlossene Arbeiten vorgenommen werden. Wichtig ist stets zu wissen, wo hört die Eigenleistung auf und wo fängt die Handwerkerleistung an.



Wie sollten die Vergabe von Aufträgen an die Handwerker vorbereitet werden?


Wird nicht schlüsselfertig gebaut, wird in der Regel ein Architekt den Hausbau betreuen. Dieser sollte für die einzelnen Gewerke Leistungsverzeichnisse erstellen und damit festlegen, welche Ausstattung erfolgt und welche Arbeiten erforderlich sind. Das Leistungsverzeichnis wird der Architekt dann den für die Arbeiten in Frage kommenden Handwerksfirmen zuleiten, die ihm auf dieser Grundlage ein Angebot erarbeiten (beschränkte Ausschreibung). Anhand der Angebote kann dann die Auftragsvergabe erfolgen. Hierbei gilt, nicht immer ist das billigste Angebot auch das Beste. Ist ein Angebot nicht auskömmlich, d.h. nicht kostendeckend, ist größte Vorsicht geboten. Insoweit wird der Bauherr auch durch den Architekten bei der Auftragsvergabe beraten.

 

Wie erfolgt die Auftragsvergabe?


Ein Auftrag an einen Handwerker erfolgt durch Abschluß eines Vertrages. Dies klingt simpel, aber in der Praxis wird immer wieder darüber gestritten, ob und inwieweit überhaupt ein Auftrag erteilt war. Eine Auftragsvergabe kann ggf. auch mündlich erfolgen. Empfehlenswert ist aber ein schriftlicher Vertragsschluß, der

  • den wesentlichen Umfang der zu erbringenden Werkleistungen,
  • der zu verwendenden Baustoffe und
  • den Werklohn (Preis) regelt.

Wird keine Regelung über den Preis getroffen, gilt die "übliche Vergütung" als vereinbart. Diese kann ggf. später kostspielig durch Sachverständigen ermittelt werden.

Zu unterscheiden ist zwischen

  • dem Einheitspreisvertrag mit einer Abrechnung nach den jeweiligen Massen,
  • dem Pauschalvertrag, bei dem ein Festpreis vereinbart wird und
  • dem Stundenlohnvertrag, bei dem eine Abrechnung nach Stunden zzgl. Material erfolgt.

Zusätzliche Leistungen machen das Bauen teuer. Hier gilt: Bei Leistungen, die bisher nicht beauftragt waren stets vor Auftragserteilung schriftlich Umfang und Kosten festlegen. Fallen andere vereinbarte Leistungen hierfür weg, ist diese Kompensation zu berücksichtigen.



Keine Angst vor dem "Kleingedruckten" - Allgemeine Geschäftsbedingungen


Oft enthalten Verträge sogenannte Allgemeine Geschäftsbe- dingungen, die dem Verwender möglichst alle Rechte garantieren, aber möglichst wenig Pflichten auferlegen sollen. Hier ist oft eine Überprüfung durch einen Rechtsanwalt anzuraten. So lassen sich vertragliche Risiken minimieren und rechtzeitig erkennen.

Ist der Vertrag bereits unterzeichnet, ist nicht unbedingt alles zu spät. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen wirksam in den Vertrag einbezogen worden sein und dürfen nicht gegen das AGB-Gesetz verstoßen. Wieviel eine Klausel tatsächlich wert ist, zeigt sich bei der rechtlichen Überprüfung. Allerdings ist es erheblich schwieriger sich auf die Unwirksamkeit einer Vertragsvereinbarung zu berufen, als diese bereits bei den Vertragsverhandlungen zu streichen.

 

Wann gilt die VOB/B?


Grundsätzlich sind beim Hausbau die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) anzuwenden. Die VOB Teil B (VOB/B) gilt nicht automatisch für den Bau von Häusern, auch wenn dies immer wieder behauptet wird. Die Vorschriften der VOB/B müssen vielmehr wirksam in den Vertrag einbezogen werden. Hierzu gehört bei am Bau nicht kundigen die Übergabe eines Textes der VOB/B. Die VOB/B gilt damit nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Sie ist kein Gesetz, sondern Vertragsbestandteil.

Um die Verwirrung komplett zu machen gibt es die VOB/B in verschiedenen Versionen Die VOB 74, 92 und 2000 enthalten jeweils vereinzelt abweichende Regelungen. Oft wird festgelegt, es gilt die VOB/B in der jeweils gültigen Fassung. Fraglich bleibt dann welche Fassung ist nun gültig. Dies kann zu Problemen im Einzelfall führen.

In der VOB/B werden - im wesentlichen ausgewogen - die Rechte und Pflichten der am Bau Beteiligten geregelt und die Regelungen des BGB abgeändert. Dies kann zum Vorteil des Bauherrn sein, aber auch zu seinem Nachteil. So beträgt etwa die Gewährleistungsfrist nach VOB/B 2 Jahre, nach BGB jedoch 5 Jahre. Ausgewogen ist die VOB/B zudem nur, wenn sie "als Ganzes vereinbart" wird. Werden nur einzelne Regelungen der VOB/B zum Gegenstand des Vertrages gemacht, kann eine Überprüfung dieser Vorschriften am AGB-Gesetz erfolgen - die Regelungen können somit unwirksam sein.

Ist die VOB/B nicht wirksam in den Bauvertrag einbezogen worden und dem nicht durch einen Architekten beratenen Bauherrn keine Ausfertigung der VOB/B übergebend worden, gelten die Regelungen des BGB §§ 631ff. - Werkvertragsrecht.

 

Wann sollen Abschlagszahlungen erfolgen?


Grundsätzlich ist der Bauunternehmer zur Vorleistung verpflichtet. D.h. daß er erst Geldzahlungen verlangen kann, wenn das Werk fertiggestellt und ggf. abgenommen ist. Ist jedoch die Zahlung von Abschlägen vertraglich vereinbart, kann der Bauunternehmer für bereits fertiggestellte Teile des Gesamtwerkes angemessene Zahlungen verlangen und für den Fall, daß die Zahlungen ausbleiben i.d.R. auch weitere Leistungen einstellen. Abschlagszahlungen können aber aufgrund geänderter Gesetzeslage nunmehr nach § 632a BGB auch verlangt werden, wenn sie nicht vertraglich vereinbart waren. Voraussetzung ist, daß es sich um abgeschlossene Teile des Werkes handelt und eine vertragsgemäße Leistung (ohne Mängel) erbracht wurde. Für angelieferte Stoffe und Bauteile können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, wenn der Bauunternehmer den Bauherrn Eigentum verschafft. Unbedingt beachtet werden sollte, daß die gezahlten Abschläge stets im Verhältnis zu den geleisteten Arbeiten stehen. Sind Teile von Arbeiten noch nicht oder mangelhaft erbracht, sollte hierfür auch kein Abschlag gezahlt werden. 


Wie sollte die Abnahme des Hauses erfolgen?


Im Bauverlauf sind rechtlich zwei Phasen zu unterscheiden. Bis zur Abnahme der Bauarbeiten liegt die gesamte Verantwortung für das Werk beim Auftragnehmer (Bauunternehmer). Nach der Abnahme hat der Bauherr das Vorliegen von Mängeln zu beweisen. Daher ist bei einer Abnahme des Hauses möglichst detailliert aufzulisten, welche Mängel bestehen und ein entsprechendes Mängelprotokoll zu erstellen. Hierzu sollte eine gemeinsame sog. förmliche Abnahme vereinbart und mit dem Bauunternehmer durchgeführt werden. Nach der Abnahme erhalten Bauherr und Bauunternehmer jeweils ein Mängelprotokoll und der Bauunternehmer hat Gelegenheit zur Beseitigung etwaiger Mängel. Werden später weitere Mängel festgestellt, sollten diese umgehend dem Bauunternehmer angezeigt werden. Mängelrügen und Beanstandungen sollten stets schriftlich erfolgen und der Zugang des Schreibens ggf. nachzuweisen sein (z. B. durch Einschreiben).

 

Wie werden Mängel festgestellt?


Kein Bau ohne Fehler! - Was kann der Bauherr bei Baumängeln tun? Solange Mängel am Werk des Bauunternehmers bestehen, kann der Bauherr Zahlungen vom Werklohn zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann in Höhe des dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungs- oder Nachbesserungskosten ausgeübt werden. Ungerechtfertigte Einbehalte können allerdings Zinsansprüche oder Leistungsverweigerungs- oder gar Kündigungsrechte des Bauunternehmers auslösen. Insofern sollte eine vorherige rechtliche Prüfung erfolgen.

Mängel können u. U. ganz offensichtlich sein oder nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden. Oft ist die Feststellung der Mängel relativ einfach, schwierig ist hingegen die Festlegung von Maßnahmen zu Beseitigung der Mängel. Auch hier kann ein Sachverständiger konkrete Festlegungen treffen und Maßnahmen empfehlen. Soll ein Sachverständiger hinzugezogen werden, kann sich die Durchführung eines gerichtlichen Beweissicherungs- verfahrens anbieten. Hierbei wird der Gutachter vom Gericht benannt und kann damit später nicht so leicht als "befangen" abgelehnt werden. Die Feststellungen des Gutachters im selbstständigen Beweisverfahren sind zudem auch für möglicherweise weitere Rechtsfragen verbindlich und können auch in einem Prozeß hinsichtlich der Mängelbeseitigungskosten und der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen herangezogen werden. Auch kann auf der Grundlage eines solchen Gutachtens auch eine vergleichsweise Streitbeilegung erfolgen. Gegenüber von Gutachten, die nicht vom Gericht in Auftrag gegeben werden, sog. Privatgutachten, bestehen oft Bedenken hinsichtlich der Unabhängigkeit des Gutachters. Vor Beauftragung eines Gutachters sollte die rechtliche Vorgehensweise geklärt sein und insoweit ein Rechtsanwalt kontaktiert werden.